历史总是惊人的相似——

11月，全国八成五的城市新房房价回调，九成二手房房价下跌。这种房价大面积下跌情况的出现，还要追溯到2014年下半年。

自2016年开始，我国房地产业经历了多达上千次的楼市调控措施密集洗礼，以及“房住不炒”房地产四字箴言。历时5年，房地产本轮的高杠杆、高周转的模式已经被压在“五行山下。

狂欢即转折，当房价勇立潮头的时候，尤其是今年下半年开始，房地产开始黑云压城。即便现在有风声传来，楼市“救市”的闸口又要重新拧开。但是，请相信，相似的历史并不能重演。

2014年以后的关于房地产的各种“放水”和“救市”，大概率不会出现。

壹

作为全国70多个三线城市中的一员，在2014年楼市短暂利空后，呼和浩特房地产享受到了大量“利好”，促进了房价的大涨，最“辉煌”的时候是，2019年登上福布斯全球房价涨幅城市第四名。

当现在的房价抵达“天花板”，磕了呼和浩特的脑袋，转头向下的呼和浩特房价，哪个价位才“合理”？

对不起，铁口断房的回答是，当房地产市场和金融资本市场义结金兰的时候，房价的合理性就已经被颠覆了。

因为，买房已经不是纯粹为了居住，更多的买房人买房的目的是为了让房子增值，买房子，卖房子，再买房，再卖房，最终实现以房养房的财富自由。

如今，呼和浩特房地产正在复制部分2014年的历史：11月，呼和浩特新房价格环比下跌0.50%，同比下跌0.70%，二手房环比下跌0.4%，同比下跌2%。

呼和浩特那些多套房的持有者也许并不自知——房子是房子，财富是财富。高杠杆拿下的多套房并不生产财富，他们只是财富的搬运工。

伴随着房价的退潮，房地产的成交状况也在“恶化”。11月，呼和浩特新建商品住宅成交面积同比下降近6成，成交套数下降超六成。

“有价无市”这个曾经2014年的大魔咒，正亦步亦趋的逐渐奔来。

贰

如果能够回归到房地产居住价值的本来面目，呼和浩特的房价最合理的价位该是多少呢？

一方面是一些城市的房价限跌令房价下跌的容忍度上限是5%，也就是说执行限跌令的城市房价最多可以跌5%。另一方面经济学家朱云来称，国内房价的合理价位是“回落27%”，“平均房价是每平米7000到8000元”。

出台限跌令的城市对房价很谨慎，说房价跌去27%才合理的专家很激进。只是呼和浩特没有出台限跌令，对房价跌去27%的幻想也不敢抱太大希望。

你说是是，他说非非。那么，有没有什么标准可以参考呢？

——还真有！

漂亮国的标准是，三十年房贷月供占家庭税后可支配收入50%以内，即为合理。呼和浩特2020年的城镇常住居民年人均可支配收入是49789元。按5万算，三十年是150万，一半是75万元。

照国际惯例标准是房价收入比。即房价收入比为3到6，房价处于合理水平。呼和浩特的房价收入比是9.5。以呼和浩特市区房价每平米12000元，按照房价收入比为6的上限推算，呼和浩特的房价合理价位应该是7500元左右。

目前，虽然呼和浩特房企也开始明里暗里的进行促销，但是除了送车位和买赠以外，在房价上的让步和与备案价最高让利10%相冲突。

但是，基本上可以肯定，这个房价在呼和浩特很难实现。

原因有二：

一是最近的地王拿地价格楼面价已经突破7000元。房企拿地已经高溢价多年，房企拿地开发是市场行为，赔本赚吆喝的买卖，并不符合市场行为；二是，房地产在呼和浩特经济社会中仍占有相当地位，为呼和浩特的城市发展起着相当重要的作用。骤然降价，谁都承受不了。

房价太低，房企掀桌子；房价太低，城市挺不住。奈何！

这也许就是城市房地产业转型的阵痛期。

叁

经济日报曾发文称《别让高房价吓跑大城市的年轻人》，新华社的文章也表示《合理房价是一个城市的竞争力所在》。两大媒体对房价过高城市的态度都不约而同地指向了房地产之外。

一个是直指高房价对年轻人的消极影响，一个是探讨了城市对房地产的过度“暧昧”引发的“内伤”。

当城市的房价变得不合理，年轻人不敢来，城市何谈竞争力。房价已经不止关乎个人的住房体验，而是房地产作为“支柱产业”已经影响到城市的创新、城市的未来。

房地产的分化格局已形成，人才聚集的城市，创富能力就高，必然推高房价。产业基础薄弱的城市，人口流失，只有房价高，谁会来呢？

人生在世，“饱暖”二字。“饱”的意思就是有能力赚钱，有实力消费。“暖”的意思就是有一个可以被叫作“家”的居所。

对呼和浩特这个过去十年人口净流入近60万人，产业正在筑基阶段的城市来说，房价既是对人才的“门禁”，也是增强城市竞争力的加速器。该怎么用，也许很快就见分晓。

结语：

如果把呼和浩特拟人化，那么这座城市该是泼辣的“美娇娘”，还是“酒来碗干”的大汉。女大当嫁，男大当婚，是娶，是聘，都需要建立在自己有才又有财的基础上。而塑造呼和浩特的城市性格和能力，我以为，从房价的合理性上定位为宜……

“床前明月光，疑是地上霜，举头望房价，铁口会断房。”我是铁口断房，陪你了解呼和浩特房产趋势。今天的房产，就断到这里。灵验不灵验，时间来考验，老铁们拭目以待。特别提示：看完文章，感觉有趣，有益，有感情，转发评论点赞，程序走一遍，人生更绚烂！

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